Mizrahi, Juan Pablo c/ Traficante, María Rosa si daños y perjuicios.
Sumarios:
1.-La falta del servicio de gas, electricidad y teléfono ,la ausencia de picaportes en las puertas, de trabas en las ventanas, la falta de terminación (aro de metal) del desagote de la bañera, la ausencia de botiquín, toallero y portapapel higiénico en el baño y una rejilla rota no constituyen vicios rehidibitorios pues la característica esencial de éstos es que sean ocultos (conf. art.2164). Acerca de ellos, se ha explicado que no son ocultos aquellos defectos que se pueden descubrir con un examen atento y cuidadoso de la obra acorde a su destino.
2.- Es dable recordar aquí que el vendedor no está obligado a responder por los vicios o defectos aparentes (art.2 173, última parte, del Código Civil), máxime si, como sucede en el caso, la vendedora transmitió los derechos de posesión y dominio que tenía sobre el inmueble y el comprador prestó su conformidad y aceptación sin reserva ni observación alguna.
En Buenos Aires, a los 21 días del mes de junio del año dos mil, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. Hernán Daray y Gladys Álvarez, a fin de pronunciarse en los autos “MIZRAHI, Juan Pablo c/ TRAFICANTE, María Rosa si daños y perjuicios”, la Dra. Álvarez dijo:
Contra la sentencia de fs.140/145 que rechaza la demanda promovida se alza la parte actora, expresando sus agravios a fs.170/173. Conferido el traslado de ley, la demandada contesta el mismo a fs.177/179.
El accionante reclama en este proceso los daños y perjuicios derivados de la compraventa del inmueble de la calle Céspedes 3047, consistentes en daño moral y gastos efectuados por las distintas falencias que presentaba el departamento al momento de la posesión y que lo hacían inhabitable; entre ellas menciona: 1) falta de conexión y medidor de gas, 2) falta de conexión y medidor de luz, 3) falta de aparato telefónico, estando la línea incomunicada, 4) ausencia de picaportes en las puertas de entrada y terraza, 5) ausencia de trabas en las ventanas de la cocina y living, 6) manchas de color amarillo en paredes de dos habitaciones, 7) falta de terminación (aro de metal) del desagote de la bañera, 8) ausencia de botiquín, toallero y portapapel higiénico en el baño y 9) rejilla rota del pasillo.
La demanda fue rechazada por el a-quo, ya que consideró que el actor no acreditó los fundamentos de su pretensión, es decir, que la demandada se había comprometido a entregarle el departamento en cuestión con la instalación de luz, gas, teléfono; con trabas en la ventana de la cocina y el living; con la terminación completa en el desagote de la bañera; con un botiquín y un portapapel higiénico en el baño; con la rejilla del pasillo en buen estado y con un toallero en el baño. Por el contrario, la diferencia de precio existente entre la operación de compraventa celebrada entre las partes (U$ 35.000) y la estimada por el perito de oficio (U$ 58.000) permite inferir que la compraventa del inmueble se convino en el estado en que se encontraba a la fecha de la escritura. Señaló, además, que un prudente accionar del actor hubiera sido inspeccionar la finca el mismo día y horas o minutos antes de la firma de la escritura traslativa de dominio para haber podido establecer el estado en que la misma se encontraba. En cuanto a los daños por filtraciones, tampoco surge probada la existencia de las mismas al momento de la posesión.
Se agravia entonces el accionante porque sostiene que es obvio que quien adquiere un inmueble para vivienda propia tiene como propósito el uso inmediato de la cosa en condiciones normales, es decir, que la regla general es dar por supuesto que el inmueble cuenta con todos los servicios y artefactos que lo hacen habitable y la excepción es que falten los elementos indispensables. Manifiesta que la demandada lo indujo a un engaño, pues no le informó previamente del estado precario de la cosa y cita jurisprudencia respecto del deber de garantía del vendedor por vicios redhibitorios.
En segundo lugar, dice que no corresponde inferir que la diferencia entre el precio convenido y el fijado por la perito se debe a que la compraventa se había convenido en el estado en que se encontraba el inmueble a la fecha de la escritura, y si la vendedora enajenó el inmueble en el precio fijado, es porque éste era el precio justo de la cosa en ese momento y porque le convenía hacerlo. Luego, aclara que no es cierto lo expuesto por el sentenciante en cuanto a su falta de inspección del inmueble, pues estuvo con su esposa en algunas ocasiones en la finca, advirtiendo que faltaban completar diversos trabajos que la vendedora prometió estarían terminados a la fecha de la escrituración. Esta circunstancia dice que se encuentra corroborada por el instrumento que obra a fs. 18 donde ésta reconoce haber reparado la humedad existente y expresa que sólo resta efectuar el pertinente trabajo de pintura el que será cumplimentado dentro del plazo de cinco días.
En primer término, es preciso aclarar que no corresponde hablar en este caso de vicios redhibitorios, pues la característica esencial de éstos es que sean ocultos (conf. art.2164). Acerca de ellos, se ha explicado que no son ocultos aquellos defectos que se pueden descubrir con un examen atento y cuidadoso de la obra acorde a su destino (conf. “Código Civil anotado”, Salas - Trigo Represas, T.IV-A, pag.875, Editorial Depalma, 1999).
Siguiendo tal criterio, no puede sostenerse que la falta del servicio de gas, electricidad y teléfono en un inmueble puedan ser vicios ocultos, pues con una simple comprobación pueden ser advertidos. De más está decir, que la ausencia de picaportes en las puertas, de trabas en las ventanas, la falta de terminación (aro de metal) del desagote de la bañera, la ausencia de botiquín, toallero y portapapel higiénico en el baño y una rejilla rota no constituyen tampoco vicios ocultos. Por el contrario, son los llamados vicios aparentes o notorios, es decir, aquéllos que resultan apreciables a simple vista mediante un sencillo examen o reconocimiento en el momento de la entrega (conf. obra citada anteriormente).
Es dable recordar aquí que el vendedor no está obligado a responder por los vicios o defectos aparentes (art.2 173, última parte, del Código Civil), máxime si, como sucede en el caso, la vendedora transmitió los derechos de posesión y dominio que tenía sobre el inmueble y el comprador prestó su conformidad y aceptación sin reserva ni observación alguna (conf. escritura agregada en fotocopias a fs.68/71).
Considero aplicable al caso la doctrina del fallo plenario dictado en autos “Cipoletti Luis A. y otra c/ Barracas S.A.”, el 10 de diciembre de 1982, que establece que el recibo de posesión sin reserva, aún sin haberse celebrado la escritura de compraventa, libera al vendedor de la responsabilidad por vicios aparentes. Y entiendo que es aplicable pues, más allá de que en el sub-exárnine existe una escritura traslativa del dominio a diferencia del supuesto del plenario, el adquirente aceptó la transmisión de la posesión sin reserva alguna, lo cual ha liberado a la vendedora de la responsabilidad por los defectos aparentes o notorios, tal como lo dispone el plenario citado.
Sin perjuicio de ello, no puedo soslayar el hecho de que el actor había visitado el inmueble con anterioridad a la escrituración, notando que faltaban completar distintos trabajos antes de ponerla en condiciones de habitabilidad (fs.4 in fine del escrito de demanda y fs. 172 vta. de la expresión de agravios), lo cual demuestra que conocía las falencias del departamento. Si bien sostiene que la vendedora se había comprometido a terminar las tareas, lo cierto es que ninguna prueba existe que acredite tal promesa, pues el instrumento de fs. 18 sólo demuestra que la vendedora cumplió con reparar una filtración de una pared restando efectuar el pertinente trabajo de pintura, pero no acredita que existieran otras obligaciones a cumplir por la ahora demandada.
En este sentido, creo oportuno citar un fallo similar sobre vicios aparentes, donde la cuestión se refería a los elementos del placard, en el cual se manifestó que “si antes de la escritura los adquirentes sabían de la ausencia de dichos elementos del placard, pudieron rehusar el pago del precio de conformidad con la facultad consagrada por el art. 1426 del Código Civil para el supuesto de carencia de los “accesorios” de la cosa vendida (art.1409). Es verdad que el art.4 126 no dispone concretamente que si se abonó el precio sin reparos en cuanto a los accesorios faltantes, el comprador queda privado del derecho de reclamar por dicha falta, pero tal inferencia surge de otras normas del código. En esas líneas de ideas, el art.2 173, al ocuparse de los vicios redhibitorios, establece que el vendedor “no está obligado a responder por los vicios o defectos aparentes”. De igual modo el art.1647 del Código Civil, incorporado por la ley 17.711, norma para la locación de obra que luego de recibida “el empresario quedará libre por los vicios aparentes y no podrá luego oponérselela falta de conformidad del trabajo con lo estipulado”. De la correlación de las pautas volcadas en los textos citados, se extrae como derivación ineludible que si los compradores sabían de la carencia de los elementos integrativos del placard aún antes de la escritura, pagaron el precio sin reparo alguno y recién luego invocaron la falta de esos accesorios, tal invocación resulta tardía, en tanto su silencio anterior, cuando existía un claro deber de explicarse (arg. art.919 del Código Civil”, importó una implícita aquiescencia con el estado en que se encontraba la finca y los privó del derecho a formular luego planteamientos al respecto” (C.N.Civ., Sala C, “Marazzato Juan el Pere María y otro”, publicado en El Derecho, T.91, pag.174).
Otro factor que conduce a considerar que existió una conformidad con el estado en que se encontraba el inmueble es el precio por el cual se celebró la operación - $35.000 - que difiere sustancialmente del valor fijado por la perito para el departamento - $58.000 aproximadamente - (precio que no fuera objetado por ninguna de las partes). Si tal como afirma el recurrente la suma pactada era el precio justo de la cosa en ese momento, sin dudas ello se debía al estado del inmueble; es decir, era justo el precio porque carecía de diversos elementos que reducían su valor y de allí la diferencia entre el monto de la operación y el valor estimado para ese inmueble. Esto no es una inferencia arbitraria, sino una correcta interpretación del contrato de acuerdo al principio de la buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión (art. 1198 del Código Civil).
En síntesis, entiendo que si el demandado visitó el departamento antes de la escrituración, advirtió la ausencia de ciertos elementos que faltaban, pero no probó que la vendedora se hubiera comprometido a entregar el departamento con los mismos, y luego pagó un precio sensiblemente inferior al valor del inmueble, cabe interpretar que la compraventa se efectuó en el estado en que se encontraba la cosa. Su posterior aceptación de la transmisión del dominio y la posesión sin reserva alguna, refuerzan esta conclusión y además, liberan a la vendedor por los defectos aparentes.
Por las consideraciones precedentes, voto por confirmar la sentencia recurrida, con costas a la parte actora en su calidad de vencida (art.68 del Código Procesal).
El Dr. Daray adhiere por análogas consideraciones al voto de la Dra. Álvarez. Se encuentra vacante la vocalía N° 39 (art. 109 R.J.N). Con lo que terminó el acto, firmando los señores jueces por ante mi que doy fe. Fdo.: Gladys S. Álvarez y Hernán Daray. Ante mi, Mario J. Isola (Secretario). Lo transcripto es copia fiel de su original que obra en el libro de la Sala. Conste.
Buenos Aires, 2 de junio del 2.000.-
Y Visto:
Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal Resuelve: confirmar la sentencia recurrida, con costas a la parte actora en su calidad de vencida (art.68 del Código Procesal).
Diferir el pronunciamiento sobre los honorarios de la Alzada para su oportunidad. Regístrese, notifiquese y devuélvase. Fdo.: Gladys S. Álvarez, Hernán Daray y Mario J. Isola (Secretario).
